깡통전세 계산기 — 보증금 떼일 위험, 계약 전에 숫자로 확인

집 시세, 선순위 채권, 내 보증금을 넣으면 위험도가 나옵니다. 등기부등본 보는 법, 계약 전·잔금일 체크리스트, 전세보증보험까지.

기준일 2026-11-01 · 법령·공식 자료로 확인했습니다

한 줄 답

(근저당 등 선순위 채권 + 내 보증금) ÷ 집 시세가 70%를 넘으면 주의, 80%를 넘으면 위험입니다. 집값이 조금만 떨어져도 보증금을 다 못 돌려받을 수 있습니다.

전세 보증금은 대부분의 사람에게 가장 큰 재산입니다. 계약 전에 숫자 세 개만 확인하면 깡통전세 위험을 상당 부분 피할 수 있습니다.

위험도 기준

경매로 넘어가면 시세의 70~80%에 낙찰되는 경우가 많고, 경매 비용과 세금이 먼저 빠집니다. 그래서 70%를 안전선으로 봅니다.

부분	확인할 것
표제부	주소, 면적이 계약서와 같은지
갑구 (소유권)	집주인 이름이 계약하는 사람과 같은지, 가압류·압류·경매개시 없는지
을구 (소유권 외)	근저당 채권최고액, 전세권 설정

계산기 결과가 '주의' 이상이면, 보증금 일부를 월세로 바꾸는 것도 방법입니다 → 전월세 전환 계산

시세는 어디서 확인하나요?

아파트는 국토교통부 실거래가와 KB시세를 같이 봅니다. 빌라·다세대는 시세가 부풀려지는 경우가 많아 공시가격(부동산공시가격알리미)과 주변 실거래를 꼭 함께 확인하세요.

근저당이 있으면 무조건 위험한가요?

아닙니다. 근저당 채권최고액과 내 보증금을 더한 금액이 시세의 70% 아래면 비교적 안전하다고 봅니다. 채권최고액은 실제 빚의 120~130%로 잡혀 있는 경우가 많습니다.

다가구 주택은 뭘 더 봐야 하나요?

한 건물에 여러 세입자가 있어 나보다 먼저 들어온 세입자들의 보증금 합계를 알아야 합니다. 등기부에는 안 나오므로 중개사에게 '확정일자 부여 현황'을 요청하세요.

법령과 요율은 바뀔 수 있습니다. 기준일 이후 바뀐 내용이 있으면 고쳐 올립니다.

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처음 쓴 날 2026-11-01 · 마지막 확인 2026-11-01 · 만든 곳 · 틀린 곳 알려 주기